各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各辦局、直屬企事業(yè)單位，駐梅各單位：

《梅河口市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法實施細則》已經市政府2024年8月30日第十二次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

梅河口市人民政府辦公室

2024年9月13日

（此件公開發(fā)布）

梅河口市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法實施細則

第一條 為維護商品房交易雙方合法權益，防范房地產市場隱患，促進房地產市場健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《住房和城鄉(xiāng)建設部 人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號），結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上取得《商品房預售許可證》的商品房項目，其商品房預售資金的存入、支取及其監(jiān)督管理工作，適用本細則。

第三條 本細則所稱商品房預售資金，是指開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后將其開發(fā)建設的商品房預售給買受人，買受人按合同約定支付的定金、分期付款、一次性付款、首付款、購房貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部購房款。

本細則所稱監(jiān)管銀行，是指與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售資金三方監(jiān)管協(xié)議、設立預售資金監(jiān)管賬戶的銀行。

本細則所稱開發(fā)企業(yè)，是指預售商品房的房地產開發(fā)經營企業(yè)。

本細則所稱買受人，是指購買預售商品房的法人、自然人和其他組織。

第四條 梅河口市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“監(jiān)管部門”）負責監(jiān)督管理工作。其下屬單位梅河口市房產服務中心（以下簡稱“監(jiān)管機構”）對全市新建商品房預售資金監(jiān)管的具體工作進行組織和實施。

第五條 監(jiān)管部門會同相關金融部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行（以下稱監(jiān)管銀行），并在監(jiān)管部門網站上予以公示。

第六條 監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內的資金應當專款專用，用于相關的工程建設。在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，任何單位和個人不得擅自扣劃監(jiān)管額度內的資金。設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。商品房預售資金監(jiān)管期限自開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證開始，至辦理不動產首次登記后止。

第七條 監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，此協(xié)議中明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內容，監(jiān)管協(xié)議主要內容在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置及監(jiān)管部門門戶網站進行公示。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》前，按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則設立預售資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管項目預售過程中，原則上不得變更監(jiān)管銀行以及監(jiān)管賬戶。

第八條 開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當告知買受人將其購房款（包括定金、首付款、購房貸款等相關房款）直接存入監(jiān)管賬戶；并憑銀行出具的交款憑證為買受人換領購房票據；買受人通過資金監(jiān)管專用pos機，將預售資金直接存入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)依據pos機簽單為買受人換領購房票據；買受人應當核對存款賬戶與其監(jiān)管賬戶是否一致；涉及買受人貸款的，買受人應當委托貸款機構將發(fā)放的貸款直接發(fā)放至預售資金監(jiān)管賬戶；貸款銀行和公積金管理機構應在貸款合同中明確監(jiān)管賬戶為貸款發(fā)放的唯一賬戶。

第九條 商品房預售資金應當全部存入相應的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以任何方式在監(jiān)管賬戶外私自截留、收存購房款。

第十條 監(jiān)管賬戶的商品房預售資金初始監(jiān)管額度為預售備案總金額的30%，預售備案總金額以開發(fā)企業(yè)辦理預售許可證時報備的房屋備案價格和批準預售的商品房面積的乘積核定。

第十一條 商品房預售資金由開發(fā)企業(yè)按照工程建設節(jié)點分期申請使用并用于相關的工程建設，監(jiān)管額度按下列方式調整：（一）建成層數達到規(guī)劃設計總層數一半的，提交其相關證明材料，監(jiān)管額度調整為預售備案總金額的15%；（二）達到主體結構封頂的，提交其相關證明材料，監(jiān)管額度調整為預售備案總金額的9%；（三）達到建設工程竣工驗收備案的，提交其相關證明材料，監(jiān)管額度調整為預售備案總金額的3%；（四）預售商品房完成不動產首次登記后，予以全額返還商品房預售監(jiān)管剩余資金和利息。

第十二條 監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到資金監(jiān)管額度時，開發(fā)企業(yè)不得向監(jiān)管機構申請使用監(jiān)管資金。

第十三條 監(jiān)管部門可結合我市實際，適時調整商品房預售資金初始監(jiān)管額度，重新設定工程進度節(jié)點及各節(jié)點的監(jiān)管額度。

第十四條 商品房項目存在多個監(jiān)管賬戶的，當項目存在停工、逾期交房風險時，監(jiān)管機構依開發(fā)企業(yè)申請，可統(tǒng)籌使用其他監(jiān)管賬戶內資金用于項目工程建設，保障項目竣工交付。

第十五條 監(jiān)管機構應當自受理開發(fā)企業(yè)用款申請之日起三個工作日內完成對申請材料的審核和建設項目工程進度的實地審核，對符合條件的出具同意撥付通知書并通過信息系統(tǒng)通知監(jiān)管銀行，對不符合條件的，向開發(fā)企業(yè)出具不予撥付通知書，并說明理由。監(jiān)管機構同意撥付的，監(jiān)管銀行應依據管理機構同意撥付的通知書，在三個工作日內撥付核準使用的監(jiān)管資金。

第十六條 監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到資金監(jiān)管額度時，開發(fā)企業(yè)與買受人解除商品房預售合同已履行相關資金監(jiān)管手續(xù)的，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管機構申請從監(jiān)管資金中退回相應購房款，經監(jiān)管機構審核后，撤銷該戶網簽備案，監(jiān)管銀行解除對該房款的監(jiān)管。監(jiān)管賬戶累計進賬金額超過預售資金監(jiān)管額度時，開發(fā)企業(yè)與買受人解除商品房預售合同的，經監(jiān)管機構審核后，撤銷該戶網簽備案，開發(fā)企業(yè)結算退款。

第十七條 監(jiān)管銀行應保證監(jiān)管賬戶內資金的安全，建立健全預售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，保證預售資金存入、支出等信息、數據的即時傳遞。并嚴格執(zhí)行預售資金監(jiān)管三方協(xié)議相關要求，配合監(jiān)管機構提供監(jiān)管賬戶內預售資金的出入賬信息和對預售資金存入及支出使用情況的檢查。監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未進入監(jiān)管賬戶或其他影響預售資金監(jiān)管的有關事宜，應及時告知監(jiān)管機構。落實商品房預售資金監(jiān)管專人負責制。

第十八條 監(jiān)管銀行接到人民法院等對監(jiān)管賬戶的查封、凍結或者法律規(guī)定的其他保全措施時，應將有關情況及時告知監(jiān)管機構。人民法院凍結預售資金監(jiān)管賬戶的，應當及時通知監(jiān)管部門。

第十九條 允許開發(fā)企業(yè)使用銀行保函置換預售監(jiān)管資金。監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可申請使用銀行保函置換監(jiān)管額度內資金，銀行保函置換金額不得超過監(jiān)管額度的30%，置換后的監(jiān)管賬戶內資金不得低于監(jiān)管額度的70%。保函期限應當至完成房屋所有權首次登記止。

第二十條 開發(fā)企業(yè)辦理房屋不動產首次登記后，可向監(jiān)管機構申請解除預售資金監(jiān)管。

第二十一條 違反本細則相關規(guī)定的，由監(jiān)管部門依據相關法律法規(guī)處理。

（一）開發(fā)企業(yè)有下列行為的，監(jiān)管部門責令其限期改正，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其商品房預售合同網簽備案業(yè)務并依法予以行政處罰，相關責任人依法承擔相應責任。

1.未按本細則規(guī)定將商品房預售資金全部存入其監(jiān)管賬戶的；

2.變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的；

3.未按本細則規(guī)定使用商品房預售資金的；

4.提供虛假材料的；

5.其他違反本細則規(guī)定及商品房預售資金監(jiān)管三方協(xié)議行為的。

（二）監(jiān)管銀行有下列行為的，管理機構暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門。

1.未按規(guī)定將商品房預售資金存入其監(jiān)管賬戶的；

2.未經監(jiān)管機構同意，擅自支付商品房預售資金的；

3.擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的；

4.未將買受人按揭貸款發(fā)放至其監(jiān)管賬戶的；

5.其他違反本細則及違反商品房預售資金三方監(jiān)管協(xié)議的行為。

（三）監(jiān)管部門、監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)工作人員在商品房預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（四）違反本細則，開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定使用商品房預售資金的，由管理部門責令限期改正。

第二十二條 本細則自發(fā)布之日起施行，《梅河口市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行規(guī)定》（梅房字〔2019〕18號）同時廢止。

政策解讀：《梅河口市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法實施細則》文件政策解讀