各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市政府各辦局、直屬企事業單位，駐梅各單位：

《梅河口市商品房預售資金監督管理辦法實施細則》已經市政府2024年8月30日第十二次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

梅河口市人民政府辦公室

2024年9月13日

（此件公開發布）

梅河口市商品房預售資金監督管理辦法實施細則

第一條 為維護商品房交易雙方合法權益，防范房地產市場隱患，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）、《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號），結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 凡在本市城市規劃區內國有土地上取得《商品房預售許可證》的商品房項目，其商品房預售資金的存入、支取及其監督管理工作，適用本細則。

第三條 本細則所稱商品房預售資金，是指開發企業在取得《商品房預售許可證》后將其開發建設的商品房預售給買受人，買受人按合同約定支付的定金、分期付款、一次性付款、首付款、購房貸款、住房公積金貸款以及其他形式的全部購房款。

本細則所稱監管銀行，是指與開發企業簽訂商品房預售資金三方監管協議、設立預售資金監管賬戶的銀行。

本細則所稱開發企業，是指預售商品房的房地產開發經營企業。

本細則所稱買受人，是指購買預售商品房的法人、自然人和其他組織。

第四條 梅河口市住房和城鄉建設局（以下簡稱“監管部門”）負責監督管理工作。其下屬單位梅河口市房產服務中心（以下簡稱“監管機構”）對全市新建商品房預售資金監管的具體工作進行組織和實施。

第五條 監管部門會同相關金融部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行（以下稱監管銀行），并在監管部門網站上予以公示。

第六條 監管賬戶中監管額度內的資金應當專款專用，用于相關的工程建設。在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，任何單位和個人不得擅自扣劃監管額度內的資金。設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。商品房預售資金監管期限自開發企業取得商品房預售許可證開始，至辦理不動產首次登記后止。

第七條 監管機構、監管銀行、開發企業三方簽訂商品房預售資金三方監管協議，此協議中明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，監管協議主要內容在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現場顯著位置及監管部門門戶網站進行公示。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》前，按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則設立預售資金監管賬戶。監管項目預售過程中，原則上不得變更監管銀行以及監管賬戶。

第八條 開發企業預售商品房時，應當告知買受人將其購房款（包括定金、首付款、購房貸款等相關房款）直接存入監管賬戶；并憑銀行出具的交款憑證為買受人換領購房票據；買受人通過資金監管專用pos機，將預售資金直接存入監管賬戶的，開發企業依據pos機簽單為買受人換領購房票據；買受人應當核對存款賬戶與其監管賬戶是否一致；涉及買受人貸款的，買受人應當委托貸款機構將發放的貸款直接發放至預售資金監管賬戶；貸款銀行和公積金管理機構應在貸款合同中明確監管賬戶為貸款發放的唯一賬戶。

第九條 商品房預售資金應當全部存入相應的監管賬戶，開發企業不得以任何方式在監管賬戶外私自截留、收存購房款。

第十條 監管賬戶的商品房預售資金初始監管額度為預售備案總金額的30%，預售備案總金額以開發企業辦理預售許可證時報備的房屋備案價格和批準預售的商品房面積的乘積核定。

第十一條 商品房預售資金由開發企業按照工程建設節點分期申請使用并用于相關的工程建設，監管額度按下列方式調整：（一）建成層數達到規劃設計總層數一半的，提交其相關證明材料，監管額度調整為預售備案總金額的15%；（二）達到主體結構封頂的，提交其相關證明材料，監管額度調整為預售備案總金額的9%；（三）達到建設工程竣工驗收備案的，提交其相關證明材料，監管額度調整為預售備案總金額的3%；（四）預售商品房完成不動產首次登記后，予以全額返還商品房預售監管剩余資金和利息。

第十二條 監管賬戶累計進賬金額未達到資金監管額度時，開發企業不得向監管機構申請使用監管資金。

第十三條 監管部門可結合我市實際，適時調整商品房預售資金初始監管額度，重新設定工程進度節點及各節點的監管額度。

第十四條 商品房項目存在多個監管賬戶的，當項目存在停工、逾期交房風險時，監管機構依開發企業申請，可統籌使用其他監管賬戶內資金用于項目工程建設，保障項目竣工交付。

第十五條 監管機構應當自受理開發企業用款申請之日起三個工作日內完成對申請材料的審核和建設項目工程進度的實地審核，對符合條件的出具同意撥付通知書并通過信息系統通知監管銀行，對不符合條件的，向開發企業出具不予撥付通知書，并說明理由。監管機構同意撥付的，監管銀行應依據管理機構同意撥付的通知書，在三個工作日內撥付核準使用的監管資金。

第十六條 監管賬戶累計進賬金額未達到資金監管額度時，開發企業與買受人解除商品房預售合同已履行相關資金監管手續的，開發企業可向監管機構申請從監管資金中退回相應購房款，經監管機構審核后，撤銷該戶網簽備案，監管銀行解除對該房款的監管。監管賬戶累計進賬金額超過預售資金監管額度時，開發企業與買受人解除商品房預售合同的，經監管機構審核后，撤銷該戶網簽備案，開發企業結算退款。

第十七條 監管銀行應保證監管賬戶內資金的安全，建立健全預售資金監管信息系統，保證預售資金存入、支出等信息、數據的即時傳遞。并嚴格執行預售資金監管三方協議相關要求，配合監管機構提供監管賬戶內預售資金的出入賬信息和對預售資金存入及支出使用情況的檢查。監管銀行如發現商品房預售資金未進入監管賬戶或其他影響預售資金監管的有關事宜，應及時告知監管機構。落實商品房預售資金監管專人負責制。

第十八條 監管銀行接到人民法院等對監管賬戶的查封、凍結或者法律規定的其他保全措施時，應將有關情況及時告知監管機構。人民法院凍結預售資金監管賬戶的，應當及時通知監管部門。

第十九條 允許開發企業使用銀行保函置換預售監管資金。監管賬戶內資金達到監管額度后，開發企業可申請使用銀行保函置換監管額度內資金，銀行保函置換金額不得超過監管額度的30%，置換后的監管賬戶內資金不得低于監管額度的70%。保函期限應當至完成房屋所有權首次登記止。

第二十條 開發企業辦理房屋不動產首次登記后，可向監管機構申請解除預售資金監管。

第二十一條 違反本細則相關規定的，由監管部門依據相關法律法規處理。

（一）開發企業有下列行為的，監管部門責令其限期改正，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其商品房預售合同網簽備案業務并依法予以行政處罰，相關責任人依法承擔相應責任。

1.未按本細則規定將商品房預售資金全部存入其監管賬戶的；

2.變相逃避商品房預售資金監管的；

3.未按本細則規定使用商品房預售資金的；

4.提供虛假材料的；

5.其他違反本細則規定及商品房預售資金監管三方協議行為的。

（二）監管銀行有下列行為的，管理機構暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門。

1.未按規定將商品房預售資金存入其監管賬戶的；

2.未經監管機構同意，擅自支付商品房預售資金的；

3.擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的；

4.未將買受人按揭貸款發放至其監管賬戶的；

5.其他違反本細則及違反商品房預售資金三方監管協議的行為。

（三）監管部門、監管機構、監管銀行、開發企業工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（四）違反本細則，開發企業未按規定使用商品房預售資金的，由管理部門責令限期改正。

第二十二條 本細則自發布之日起施行，《梅河口市商品房預售資金監督管理暫行規定》（梅房字〔2019〕18號）同時廢止。

政策解讀：《梅河口市商品房預售資金監督管理辦法實施細則》文件政策解讀