一、制定《梅河口市商品房預售資金監督管理辦法實施細則》背景及必要性

（一）開展資金監管可規范房地產市場秩序防范爛尾工程。多年來，房地產業快速發展，顯著促進經濟提速和社會發展,我市對房地產市場的管理也始終在不斷地規范和完善。為防止開發企業自有資金不足時而把商品房預售款挪作他用，樓盤不能按時竣工，出現延期交房，形成“爛尾樓”等情況。同時為保證購房者合法權益，制定施行《梅河口市商品房預售資金監督管理辦法實施細則》（以下簡稱細則），控制風險，堅決遏制新的問題發生。

（二）開展資金監管可有效地規范房地產開發企業銷售行為，可保護購房人合法權益營造良好市場環境。商品房預售資金監管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則。規范房地產市場秩序，保障房地產交易安全。切實維護人民群眾合法權益，促進房地產市場健康有序發展。

二、開展商品房預售資金監督管理業務的依據

（一）按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”。

（二）《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號，第四條規定：市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產主管部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。第十一條規定：“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”。 （三）《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）：“完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥。（四）《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17 號）：“各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度。尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。（五）《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會 關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）：“加強交易資金監管。

三、重點內容解讀

《細則》重點內容解讀如下：

（一）預售資金全程全額監管。全程監管是指從預售商品房取得預售許可開始，至房地產開發項目完成不動產首次登記后終止。全額監管是指購房人按照商品房買賣合同約定應支付的全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款，全部進入監管賬戶，納入統一監管。

（二）監管銀行選取和賬戶設立。縣（市）住房和城鄉建設部門牽頭通過公開招標方式確定監管銀行并予以公示，實行動態管理。房地產開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，開設預售資金監管賬戶。

（三）明確預售資金監管額度。監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，預售資金監管額度共分五個節點，分別為：預售資金初始監管額度應留存項目備案總金額的30%；達到工程一半時，監管額度應留存項目備案總金額的15%；封頂時，監管額度應留存項目備案總金額的9%；竣工驗收時，監管額度應留存項目備案總金額的3%；完成不動產首次登記，予以全額返還商品房預售監管剩余資金和利息。監管賬戶內的資金達到監管額度后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

（四）項目完成不動產首次登記的，解除預售資金監管。

（五）強化各方職責。監管部門、監管銀行、開發企業違反本細則相關規定的，依據相關法律法規處理。

四、實施時間

《細則》自頒布之日起實施，在執行過程中若遇國家、省新出臺相關政策，則以國家、省最新政策為準。

政策原文：梅河口市人民政府辦公室關于印發梅河口市商品房預售資金監督管理辦法實施細則的通知