一、制定《梅河口市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法實(shí)施細(xì)則》背景及必要性

（一）開展資金監(jiān)管可規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序防范爛尾工程。多年來，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，顯著促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提速和社會(huì)發(fā)展,我市對(duì)房地產(chǎn)市場的管理也始終在不斷地規(guī)范和完善。為防止開發(fā)企業(yè)自有資金不足時(shí)而把商品房預(yù)售款挪作他用，樓盤不能按時(shí)竣工，出現(xiàn)延期交房，形成“爛尾樓”等情況。同時(shí)為保證購房者合法權(quán)益，制定施行《梅河口市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱細(xì)則），控制風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制新的問題發(fā)生。

（二）開展資金監(jiān)管可有效地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為，可保護(hù)購房人合法權(quán)益營造良好市場環(huán)境。商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易安全。切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

二、開展商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理業(yè)務(wù)的依據(jù)

（一）按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。

（二）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)，第四條規(guī)定：市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。第十一條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”。 （三）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）：“完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥。（四）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17 號(hào)）：“各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度。尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。（五）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì) 關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）：“加強(qiáng)交易資金監(jiān)管。

三、重點(diǎn)內(nèi)容解讀

《細(xì)則》重點(diǎn)內(nèi)容解讀如下：

（一）預(yù)售資金全程全額監(jiān)管。全程監(jiān)管是指從預(yù)售商品房取得預(yù)售許可開始，至房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后終止。全額監(jiān)管是指購房人按照商品房買賣合同約定應(yīng)支付的全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款，全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，納入統(tǒng)一監(jiān)管。

（二）監(jiān)管銀行選取和賬戶設(shè)立。縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭通過公開招標(biāo)方式確定監(jiān)管銀行并予以公示，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

（三）明確預(yù)售資金監(jiān)管額度。監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，預(yù)售資金監(jiān)管額度共分五個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別為：預(yù)售資金初始監(jiān)管額度應(yīng)留存項(xiàng)目備案總金額的30%；達(dá)到工程一半時(shí)，監(jiān)管額度應(yīng)留存項(xiàng)目備案總金額的15%；封頂時(shí)，監(jiān)管額度應(yīng)留存項(xiàng)目備案總金額的9%；竣工驗(yàn)收時(shí)，監(jiān)管額度應(yīng)留存項(xiàng)目備案總金額的3%；完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，予以全額返還商品房預(yù)售監(jiān)管剩余資金和利息。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

（四）項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，解除預(yù)售資金監(jiān)管。

（五）強(qiáng)化各方職責(zé)。監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)違反本細(xì)則相關(guān)規(guī)定的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)處理。

四、實(shí)施時(shí)間

《細(xì)則》自頒布之日起實(shí)施，在執(zhí)行過程中若遇國家、省新出臺(tái)相關(guān)政策，則以國家、省最新政策為準(zhǔn)。

政策原文：梅河口市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)梅河口市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法實(shí)施細(xì)則的通知